อย่าพึ่งรีบโปะหนี้บ้าน ถ้าคุณยังไม่ได้บริหาร 'ต้นทุนดอกเบี้ย'

คำถามยอดฮิตสำหรับคนที่มีเงินเย็น และ มีบ้านที่ต้องผ่อนว่า "ควรจะโปะหนี้บ้านไหม?"

แอดเริ่มสนใจตลาดอสังหาเมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว (ปลายๆไม้ของยุคอสังหาที่เฟื่องฟู จนกระทั่งมาสู่ยุ คอสังหาในช่วงโควิด ที่ตลาดอสังหาคนเช่าต่างชาติเงียบกริบ)

แต่ก่อนแอดมีเงินแอดจะรีบๆโปะๆ (ถ้าเงินน้อยก็ขูดเงินตัวเองออก) เพราะตอนนั้นมีความเข้าใจว่าไม่อยากเป็นหนี้ แต่จากประสบการณ์ 2-3 ปีหลัง ทำให้แอดรู้ว่า

---

1. ถ้าดอกเบี้ยมันถูก เราสามารถเอาเงินตรงนั้นที่จะโปะ ไปลงทุนอันอื่นที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าได้ เช่น ปีนี้แอดเสียดอกเบี้ยแบงค์ 2% แอดสามารถเอาเงินที่จะไปโปะไปซื้อหุ้นตอนขาลง เช่น SSF ไว้หักภาษีได้ (แต่ Liquidity จะต่ำ ซึ่งก็ต้อง Leverage ความเสี่ยงเรื่อง Cashflow)

2. เราสามารถ Manage ต้นทุนดอกเบี้ยมากน้อยในแต่ละปีได้ เพื่อให้ต้นทุนดอกเบี้ยเราต่ำลงไปอีก เช่น ดอกเบี้ยบ้านหักภาษีได้

3. เราควรจะโยกเงินที่จะเสียให้แบงค์ ไปเสียให้คนใกล้ตัวแทน เพื่อได้ผลประโยชน์รวมสูงสุด ในกรณีถ้าเขามีเงินเย็น*

(แอดเอาเงินดอกเบี้ยแทนที่จะให้แบงค์ไปให้คุณแม่แทน)

4. จาก Demand Supply ถ้าเราลดราคาให้ต่ำกว่าราคาตลาดคำนึง

(ยังไงก็มีคนเช่า) หรือ ถ้าแต่งสวยๆก็ทำให้เทียบเท่าได้

ถึงแม้ ROI จะต่ำลง แต่ก็ดีกว่าติดลบ

5. ถ้ามีงานที่มั่นคง ก็ทำให้กล้าเป็นหนี้มากขึ้น แต่อะไรก็เกิดขึ้นได้

(เช่นโควิด กับ บางอาชีพ) *เป็นหนี้อ่อนๆก็ดี จะได้ Pushตัวเองเบาๆ

แต่ถ้าเป็นหนี้หัวโตก็เกินตัวไป* อาจจะต้องดู Worst case เพื่อไว้ด้วย

---

สรุป: ในมุมมองแอด คือ ไม่ควรรีบโปะ (ถ้าเราสามารถเอาเงินก้อนนั้น

ไปทำเงินได้ในอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยหนี้

ถึงแม้เรามีความสามารถในการผ่อน) แต่ควรจะmanageต้นทุนเงิน

และ ดอกเบี้ยดีๆ รวมถึงการบริหารความเสี่ยง

เรื่อง Credit ก็สำคัญ อย่าผิดชำระเขาเด็ดขาด

(แอดไม่เคยรูดบัตรเครดิตถ้าไม่มีเงินสดรองชั้นนึง)

ถ้าCreditไม่ดีต้นทุนดอกเบี้ยจะสูงขึ้นมหาศาล

สุดท้ายมันขึ้นอยู่กับว่าถ้าเราทำต้นทุนดอกให้ต่ำมากๆได้

เราสามารถมีทางเลือกไปลงอย่างอื่นที่ได้ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยบ้าน

(แต่ถ้าต้นทุนดอกเบี้ยแบงค์สูงกว่าผลตอบแทนอันอื่นสูงเช่น 5-7%

ให้รีบเอามาโปะ หรือทำดอกเบี้ยให้ถูกลงด้วยการRe-finance)

แต่ก็ต้องMake sureเรื่องความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นได้ด้วย

ตอนนี้ราคาอสังหาปรับเข้ามาอยู่ในเกณฑ์ที่ควรจะเป็น ใครมีเงินเย็นๆ

หรือ บริหารดอกเบี้ยและความเสี่ยงดีๆได้ก็น่าช้อน